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小区烦心事新解:民法典分编草案提请审议 将加强业主权利保护

利好消息 民法典分编草案提请审议,将加强对业主权利的保护。

中国小康网独家专稿 记者周叠瑶 又到一年供暖季,仙荷小区的业主们又犯了愁。由于小区内实行自供暖,靠近锅炉房的住户屋内温暖如春,而距离锅炉房稍远的住户屋内却冷如冰窖。和供暖公司沟通多次无果之下,有些住户只好自己加装了取暖设施。2016年,小区附近的地块被开发为科技园区,大型国企京能集团作为供暖单位负责为周边建筑供暖,事情似乎有了转机。很快,仙荷小区业委会通过决议,引入京能集团作为供暖单位,替代现有的福瑞康公司。

本以为事情得到了圆满解决,可是福瑞康的拒不退出让业主们十分恼火。业主们将福瑞康公司诉诸法院,却以败诉告终。有的业主以拒缴供暖费抗议,反被供暖公司告到了法院。原告变被告,业主们有苦说不出,而这一切乱象的背后,都绕不开一个主体——小区物业。

业主物业“故事”多

总有人调侃“业主和物业是天生的冤家”,这句话用在仙荷小区确实很恰当。从表面上看,仙荷小区的供暖问题是业主与供暖公司的对抗,但背后反映的是业主与物业公司的矛盾。据仙荷小区业委会王主任介绍,业主输掉官司的主要原因在于,基于物业公司与业主签订的物业服务管理合同中规定了提供供暖服务等事宜,当初是物业公司与福瑞康公司签订的供暖承包合同。根据法律上合同相对性原则,只有物业公司有权解除与福瑞康公司的合同,业主无权干涉。但物业和福瑞康本身就有千丝万缕的联系,不可能主动与其解除合同。

在专业律师看来,在法律上,只有物权才能冲破合同相对性原则,使业主绕开物业,直接与供暖公司解除合同。但物权需要法定,在现行法律法规中,并未明确将小区内的锅炉房及供暖管道等附属设施规定为全体业主共有,即全体业主并不当然对其享有物权,所以仙荷小区业主的败诉是必然的。

事实上,仙荷小区业主与物业的冲突不仅仅体现在供暖问题上。在安防、小区道路维修、破旧路灯更换等问题上,业主都多有怨言。一位业主气愤地说:“物业公司为了创收,甚至在小区内的池塘中养鱼,开发垂钓项目,来来往往的钓鱼者都可以随意进出小区,严重影响我们的生活。”

在仙荷小区,本就弱势的业委会无力独自对抗强势的物业,因此需要借助居委会的力量。但在很长一段时间里,居委会的重要职位也被物业公司的势力所把控。几年前,好不容易等到了居委会成员换届选举,业主们终于团结协作,以一票之差,让己方候选人惊险竞选到居委会主任的职位。

居委会的人事更迭无疑影响到了业主与物业的角力。新任居委会主任上任后,与业委会主任一起与物业谈判,做的第一件大事就是在小区与垂钓区之间安上大铁门,保障业主的安全。很快,安保公司也被更换,从前小区内经常出现的入室盗窃现象减少了很多。

一切似乎在向好的方向转变,但小区更换供暖公司的事始终无法得到解决。业主与供暖公司、物业闹得不可开交,最后还是镇政府出面组织三方坐下来谈判,但还是不了了之。某知情业主透露,小区更换新的供暖公司并非想象中那么简单,可能会涉及大规模的供暖管道改造,是个大工程。业委会王主任坦言,小区也曾想过更换物业公司,彻底解决供暖的问题。可是物业与开发商本就是关联公司,小区内的不少业主与开发商有交情,更换难度很大。

仙荷小区的“故事”仅仅是业主与物业冲突的一个缩影。在其他小区,业主与物业的矛盾也广泛存在,业主想更换物业公司更是难上加难。北京某小区业委会主任介绍,在小区业主大会形成了更换物业公司的合意后,物业公司拒绝撤离,以提供事实性服务为理由继续让业主交物业费。本想走法律途径起诉物业公司,但在咨询律师后,他发现这条路并不好走。因为诉讼通常需要很久才能有结果,诉讼期间物业很可能会消极怠工,给小区安全造成隐患。

破解困境的曙光

深圳是公认的我国物业管理的发源地。成立于1981年的深圳市物业管理有限公司是深圳经济特区房地产公司为其开发的东湖丽苑小区而成立的内地第一家物业管理企业,由此开创了市场化物业管理的先河。后来,该模式在全国范围内推广。2003年《物业管理条例》的施行,用立法形式承认了这一模式,也为今天物业管理领域的种种问题埋下了隐忧。

以业主大会制度为例,根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十六条的规定,制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人四类事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重新构建建筑物及其附属设施两类事项的要求更严,需经双三分之二业主多数同意方能决定。

立法的本意在于尊重大多数业主的意愿,防止专擅行为侵害业主权益。可现实的复杂性往往超出想象,使立法者的初衷难以实现。北京仲裁委员会仲裁员、首都经济贸易大学法学院教授翟业虎在接受《小康》杂志、中国小康网记者采访时表示:“《物权法》中双过半数决和双三分之二多数决的规定过于严苛,不具有可操作性。”由于同时兼任其所在小区的业委会主任,也担任过不少物业管理纠纷案件的仲裁员,翟业虎对这一点深有体会。

“首先,如何把业主参与社区事务的积极性调动起来就是个难题。许多业主不愿参与社区事务,也不参加投票,事后不满意就来抱怨。”翟业虎对此显得有些无奈,“比如我们小区马上要进行业委会换届选举,为了鼓励业主来投票,甚至想出了给每位来投票的业主发100元作为奖励的办法。”物质奖励的确简便有效,但对更多业委会来说,并没有如此多的资金支持。更多时候,需要在每个单元选出有公益心的楼长,挨家挨户做工作。

作为业主的代言人,业委会不仅需要直面与物业公司的种种冲突,还需要与住建委、房管局等政府机关以及自来水、电力和燃气公司打交道,问题处理不好还会遭到业主的非议。所以,在翟业虎看来,业委会工作的顺利开展不仅需要全体业主的支持,还需要一个有魄力和能力又兼具公益心的业主承担业委会主任的重任。作为一名法学院教授和律师,翟业虎就曾多次为全体业主的利益向政府机关、燃气公司据理力争。

并非所有小区都如此幸运。很多小区的业委会主任空有一腔热情,却没有能力担此重任;也有的业委会主任被物业公司收买,对侵害业主权益的事睁一只眼闭一只眼,使业委会形同虚设;更多的时候,是小区中没有成立业委会,物业一手遮天。据统计,全国拥有业委会的小区数量仅占所有小区的三成,而这三成中的大多数业委会还被开发商或物业公司所控制,无法为业主的权益发声。

业主与物业的矛盾似乎依旧无解,但对业主来说,民法典各分编草案的出台无疑是个利好消息。2018年8月27日,民法典各分编草案提请十三届全国人大常委会审议,被视为继2017年《民法总则》出台后我国民法典编纂迈出的“第二步”。

在物业服务管理领域,草案加强了对业主权利的保护,明确规定共有部分产生的收益属于业主共有。此外,凡涉及《物权法》中需全体业主表决的事项,草案中均以“参加表决”这一表述予以替换,这意味着业主作出决议的门槛有望降低。尽管草案从提请初次审议到最后出台仍需要经过较长时间,最终这些表述能否被保留仍有待观察,但这至少意味着,立法者已经关注到实践中的种种问题。

(应采访对象要求,文中的仙荷小区、福瑞康公司、王主任均为化名)

(《小康》·中国小康网 独家报道)

本文刊登于《小康》2018年12月下旬刊

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